Basilica Nekretnine

Oporezivanje prometa nekretnina

 

Oporezivanja prometa nekretnina za stjecatelje nekretnina koje su bile važeće do 31.12.2016. g.

Obvezu prijave porezne obveze imao je stjecatelj nekretnine.
Porez na promet nekretnina plaćao se po stopi od 5% u odnosu na poreznu osnovicu.
Porezna oslobođenja postojala su u slučajevima kada su fizičke osobe stjecale: prvi stan ili kuću kojim su rješavali vlastito stambeno pitanje, zemljište unutar građevinskog područja površine do 600 m2 na kojem su trebali izgraditi kuću kojom su rješavali vlastito stambeno pitanje, nekretninu u vlasništvu RH na području posebne državne skrbi ako su imali prijavljeno prebivalište na adresi te nekretnine. Porezno oslobođenje postojalo je i u slučajevima kada su pravne osobe unosile nekretnine u osnivački ulog ili radi povećanja temeljnog kapitala.

 

Oporezivanja prometa nekretnina za stjecatelje nekretnina koje vrijede od 1.1.2017. g.:

Prijavu nastanka porezne obvezu sada ima javni bilježnik te sudovi i druga javnopravna tijela uz iznimke pri kojima je to obveza stjecatelja nekretnine:

  • Ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik odnosno nije ju izdao sud ili drugo javnopravno tijelo
  • Kada ispravu nije izdao sud ili drugo javnopravno tijelo a isporučitelj na isporuku nekretnine obračunava PDV
  • Kod prijenosa porezne obveze

 

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 4% u odnosu na poreznu osnovicu (umjesto nekadašnjih 5%). Za fizičke osobe trenutno ne postoje porezna oslobođenja.

Prema najavi Vlade RH po kojemu država sufinancira pola rate stambenog kredita za kupovinu prvog stana u razdoblju četiri ili više godina, ovisno o broju djece u obitelji, subvenciju bi koristiti svi građani stariji od 18 i mlađi od 45 godina.

Umjesto dosadašnjeg mjesečnog plaćanja komunalne naknade planira se uvođenje “jednostavnog” poreza na nekretnine čija se primjena očekuje od siječnja 2018. godine, dok se od 2020. godine planira godišnje oporezivanje prema vrijednosti nekretnina (porez na imovinu).

Za tvrtke postoji porezno oslobođenje kada vlasnik ili član društva nekretninu unosi u trgovačko društvo, u temeljni kapital ili u kapitalne rezerve.

 

POREZ NA PROMET NEKRETNINA (PPN): obračunava i plaća se na svako stjecanje vlasništva nekretnina izuzev stjecanja nekretnina na koje se plaća PDV.

POREZ NA DODANU VRIJEDNOST (PDV): obračunava i plaća se na:

  • Isporuku građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se te građevine nalaze, prije prvog nastanjenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma slijedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine, ako ih isporučuje porezni obveznik upisan u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost,
  • Isporuku građevinskog zemljišta, ukoliko isporuku obavlja porezni obveznik upisan u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost.

 

POREZ NA DOHODAK → OD IMOVINE → po osnovi otuđenja nekretnina: obračunava se i plaća ako je nekretnina otuđena u roku 3 godine od dana njezine nabave,

POREZ NA DOHODAK → OD OBRTA I S OBRTOM IZJEDNAČENIM DJELATNOSTIMA → po osnovi otuđenja nekretnina: obračunava se i plaća na prodaju, zamjenu i drugi prijenos više od 3 nekretnine iste vrste u razdoblju od 5 godina,

PRIREZ POREZU NA DOHODAK: obračunava se i plaća ako je prirez propisan gradskom ili općinskom odlukom u mjestu prebivališta ili uobičajenog boravišta obveznika poreza na dohodak

DOPRINOSI ZA OBVEZNA OSIGURANJA: obračunavaju se i plaćaju ako je utvrđena obveza poreza na dohodak prema dohotku ostvarenom po osnovi otuđenja više od 3 nekretnine iste vrste u razdoblju od 5 godina.

 

Tko su obveznici poreza na promet nekretnina prilikom stjecanja nekretnine?

Obveznik poreza na promet nekretnina je svaki stjecatelj nekretnine (osim onih stjecatelja nekretnina na koje se plaća PDV), bez obzira na veličinu idealnog (suvlasničkog) dijela nekretnine koji stječe. Porezni obveznik može biti i otuđitelj nekretnine pod uvjetom da je tu obvezu pisanim ugovorom preuzeo na sebe.

Obveznik poreza na promet nekretnina pri kupnji nekretnine je kupac.

Obveznik poreza na promet nekretnina pri zamjeni nekretnina je svaki sudionik u zamjeni i to za vrijednost nekretnine koju stječe.

Obveznik poreza na promet nekretnina pri nasljeđivanju je nasljednik ili zapisovnik.

Ako se nasljednik tijekom ostavinske rasprave odrekne nasljedstva ili ga ustupi drugome sunasljedniku, ne plaća porez.

Obveznik poreza na promet nekretnina pri darovanju ili drugom stjecanju nekretnina bez naknade je daroprimatelj ili druga osoba koja je stekla nekretninu bez naknade.

Ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, obveznik poreza na promet nekretnina je davatelj uzdržavanja.

 

Postoji li razlika između domaćih i stranih poreznih obveznika?

Domaće i strane fizičke ili pravne osobe izjednačene su glede plaćanja poreza na promet nekretnina ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.

 

Ako se nakon 1.1.2015. godine nekretnina stječe od obveznika poreza na dodanu vrijednost, na koju je obračunat porez na dodanu vrijednost (i na građevinu i na zemljište) nema nastanka porezne obveze.

 

 

Nastanak porezne obveze

Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina.

Ako se stječe nekretnina na temelju odluke suda ili drugog tijela, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke.

Ako se odlukom suda utvrđuje pravo vlasništva na nekretnini dosjelošću, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke.

Ako se vlasništvo na nekretnini stječe na temelju zakona, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti odluke suda o odobrenju upisa.

Stranoj fizičkoj ili pravnoj osobi kojoj je za stjecanje nekretnine na području RH potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti.

Ako se stječe nekretnina na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja tog ugovora.

Ako se stječe nekretnina na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, porezna obveza nastaje u trenutku smrti primatelja uzdržavanja, uz primjenu olakšice iz čl. 8., st. 2. Zakona o porezu na promet nekretnina.

 

Tko i kako određuje osnovicu za izračun poreza na promet nekretnina?

Nadležni ured Porezne uprave (Ministarstvo financija) određuje osnovicu za izračun poreza na promet nekretnina koji je stjecatelj nekretnine dužan platiti.

Poreznu osnovicu prema kojoj se izračunava iznos porez na promet nekretnina predstavlja tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Porezna uprava kao poreznu osnovicu može prihvatiti naznačenu cijenu u ugovoru, a može ju i izmijeniti na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme i/ili.

Iznimno, ako se nekretnina stječe kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini te postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu RH ili RH, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač RH ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ukupnim iznosom naknade tj. poreznom osnovicom smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine.

 

Koliko iznosi porez na promet nekretnina?

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 4% u odnosu na poreznu osnovicu za vrijednost nekretnine koju odredi porezna uprava.

 

Prijava nastanka porezne obveze i rokovi

Javni bilježnik po ovjeri potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine ili po sastavljanju javnobilježničkog akta, a najkasnije u roku od 30 dana, obvezan je jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.), uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka, dostaviti ispostavi Porezne uprave na području koje se nekretnina nalazi, elektroničkim putem.

Sudovi i druga javnopravna tijela obvezni su ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina dostavljati svoje odluke uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka kojima se stječe ili mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama, odnosno u službenim evidencijama u roku od 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna, prema propisima o obveznom osobnom dostavljanju pismena.

Dostavom isprava i odluka smatra se da je izvršena prijava prometa nekretnina.

Iznimke:

ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik odnosno nije ju izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, porezni obveznik je obvezan prijaviti promet nekretnina ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina, dostavom Prijave prometa nekretnina i isprave o stjecanju nekretnine u roku od 30 dana od dana njezina nastanka.

ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik odnosno nije ju izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, isporučitelj koji na isporuku nekretnine obračunava PDV, kao i kod prijenosa porezne obveze, obvezan je u roku od 30 dana od dana isporuke prijaviti isporuku te nekretnine dostavom Prijave prometa nekretnina nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema sjedištu, prebivalištu ili uobičajenom boravištu isporučitelja.

 

U kojem roku se mora platiti porez na promet nekretnina?

Porezni obveznik mora platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina.

 

Raskid prijenosa vlasništva na nekretnini voljom stranaka

Raskid ugovora o prijenosu vlasništva na nekretnini voljom stranaka prije nego što se obavi prijenos u zemljišnim knjigama na novog vlasnika te raskid, poništenje ili utvrđenje ništetnosti ugovora odlukom suda razlozi su za obnovu postupka i poništenje rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina.

Prijedlog za obnovu postupka može se podnijeti u u roku od 30 dana od dana raskida ugovora tj. u rokovima propisanim Zakonom o općem upravnom postupku.

Nakon isteka roka od jedne godine od dana konačnosti rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina, obnova postupka se ne može tražiti.

 

POREZNE OLAKŠICE

Pri stjecanju nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju porez na promet nekretnina umanjuje se za 5% za svaku godinu trajanja uzdržavanja proteklu od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju, koji je ovjerio sudac nadležnog suda ili potvrdio (solemnizirao) javni bilježnik ili je sastavljen u obliku javnobilježničkog akta, do smrti uzdržavanog.

 

POREZNA OSLOBOĐENJA

Opća porezna oslobođenja

RH, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač RH ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fundacije, sve pravne osobe čiji je jedini osnivač RH, Crveni križ i neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći sukladno posebnom propisu.

Diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina.

Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina.

Prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu.

Građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu.

Osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva.

Bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju.

Osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.

Porezna oslobođenja pri unosu nekretnina u trgovačko društvo

Kada se nekretnine unose u kapital trgovačkog društva, ne plaća se porez na promet nekretnina.

Porez na promet nekretnina ne plaća se kada se nekretnine stječu u postupku spajanja i pripajanja u smislu zakona kojim se uređuju trgovačka društva te u postupku podjela trgovačkog društva u više trgovačkih društava.

Ako tijekom poreznog nadzora Porezna uprava utvrdi prividnost pravnog posla po osnovi kojeg je stečena nekretnina, sukladno stavcima 1. i 2., utvrđuje se pripadajući porez na promet nekretnina.

 

Porezna oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade

Bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem.

Pravne i fizičke osobe kojima RH ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom.

Bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose.

 

BUDUĆE SUFINANCIRANJE I POREZNE IZMJENE

Zaključno s 31.12.2016. godine ukinuto je oslobođenje plaćanja poreza na promet nekretnina od 5% za građane koji su stjecali prvi stan ili kuću kojim su rješavali vlastito stambeno pitanje, zemljište unutar građevinskog područja površine do 600 m2 na kojem su trebali izgraditi kuću kojom su rješavali vlastito stambeno pitanje, nekretninu u vlasništvu RH na području posebne državne skrbi ako su imali prijavljeno prebivalište na adresi te nekretnine.

Prema najavi Vlade RH s kraja 2016. i početka 2017. godine, priprema se zakonsko rješenje po kojemu će država sufinancirati pola rate stambenog kredita za prvi stan u razdoblju četiri ili više godina, ovisno o broju djece u obitelji, subvenciju bi koristiti svi građani stariji od 18 a mlađi od 45 godina.

Umjesto dosadašnjeg mjesečnog plaćanja komunalne naknade planira se uvođenje “jednostavnog” poreza na nekretnine čija se primjena očekuje od siječnja 2018. godine, dok se od 2020. godine planira godišnje oporezivanje prema vrijednosti nekretnina (porez na imovinu).

Odgovori